როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი საქართველოში

ბრენდთან ერთად შეამოწმეთ კონკრეტული გარიგება: ვინ ყიდის, რას ყიდის, რომელ ნაკვეთზე, რა უფლებამოსილებით და ვის ანგარიშზე ირიცხება თანხა. დასრულებული პროექტების პორტფელი არჩევანში დაგეხმარებათ, მაგრამ დოკუმენტების შემოწმებას ვერ ჩაანაცვლებს.

კომპანია, ხელმომწერი და თანხის მიმღები

მოითხოვეთ გამყიდველის სარეგისტრაციო ინფორმაცია, ხელმომწერის უფლებამოსილება და გადახდის რეკვიზიტები. შეადარეთ კომპანიის საიდენტიფიკაციო კოდი ყველა დოკუმენტში. თუ ბრენდი, მიწის მესაკუთრე და გამყიდველი სხვადასხვა პირია, მათ შორის კავშირის დოკუმენტური დასტური მოითხოვეთ.

გაარკვიეთ, ვინ არის პასუხისმგებელი მშენებლობაზე, ბინის გადმოცემასა და შენობის მართვაზე. ჩამოწერეთ: როლი, იურიდიული პირი და დამადასტურებელი დოკუმენტი. ერთნაირი სახელწოდება ორი კომპანიის იდენტურობას არ ამტკიცებს.

მიწა, ბინა და უფლებრივი შეზღუდვები

საკადასტრო კოდით მიიღეთ მიმდინარე ინფორმაცია. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი ითვალისწინებს საკუთრების, იპოთეკის, საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებებისა და სხვა უფლებების რეგისტრაციას, ობიექტის საიდენტიფიკაციო და საკადასტრო მონაცემებთან ერთად. წყარო: კანონის მე-11 მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

იურისტთან შეადარეთ მიწის ჩანაწერი, არჩეული ბინა და ხელშეკრულება. იპოთეკის არსებობისას მოითხოვეთ კონკრეტული ბინის გათავისუფლების წესი და ამის დამადასტურებელი დოკუმენტი. ზეპირი დაპირება მიწის მომავალ გადაცემაზე საკმარისი არ არის.

მშენებლობის დოკუმენტები და მიმდინარეობა

მოითხოვეთ ნებართვა და დამტკიცებული დოკუმენტაცია. გამცემ ორგანოსთან გადაამოწმეთ, რომ ისინი ეხება სწორედ ამ ნაკვეთს, კორპუსსა და ეტაპს. შეადარეთ რეკლამირებული სართული, ფართობი და დანიშნულება. კატალოგში ყოფნა ნებართვის ინდივიდუალურ შემოწმებას არ ნიშნავს.

ეწვიეთ ობიექტს ან შეუკვეთეთ დამოუკიდებელი ვიდეოდათვალიერება თარიღის მითითებით. მიმდინარეობა სახელშეკრულებო გრაფიკს შეადარეთ. დასრულებულ პროექტებში შეამოწმეთ ლიფტები, საერთო სივრცეები, კომუნიკაციები და მესაკუთრეთა ხარვეზებზე რეაგირება.

ხელშეკრულება სხვადასხვა სცენარში

გამოყავით პირობები ჩაბარებაზე, ფართობის ცვლილებაზე, ბინის მდგომარეობაზე, დაგვიანებაზე, შეწყვეტაზე, თანხის დაბრუნებასა და უფლების დათმობაზე. თითოეულ სცენარში განსაზღვრეთ მოქმედება და საჭირო მტკიცებულება. ნასყიდობისას მყიდველი იხდის შეთანხმებულ ფასს, გამყიდველი კი გადასცემს საკუთრებასა და შესაბამის დოკუმენტებს. წყარო: სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

რეგისტრაცია ცალკე განიხილეთ. 183-ე მუხლით გარიგებით შეძენას წერილობითი ფორმა და საკუთრების რეგისტრაცია სჭირდება. მომავალი ბინის ხელშეკრულების კონკრეტული ჩანაწერი იურისტმა უნდა განმარტოს — ყველა დოკუმენტი საკუთრება არ არის. წყარო: სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

როდის სჯობს გადახდის შეჩერება

მოითხოვეთ დამატებითი დოკუმენტები, თუ არ გაქვთ საკადასტრო კოდი, გაურკვეველია მიმღები, გეგმები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება ან ხელშეკრულებას ვერ ეცნობით. ეს დამატებითი შემოწმების საფუძველია და არა არაკეთილსინდისიერების ავტომატური დასკვნა. შეინახეთ ვერსიები, თარიღები და წერილობითი პასუხები.

ხშირად დასმული კითხვები

ბევრი ჩაბარებული პროექტი უსაფრთხო შეძენას ნიშნავს?

პორტფელი შერჩევაში გეხმარებათ. არჩეული კორპუსის მიწა, გამყიდველის უფლებამოსილება და ვალდებულებები მაინც შესამოწმებელია. ქვემოთ მოცემული მაგალითები სანდოობის გარანტიას არ წარმოადგენს.

როგორ მოვიქცე, თუ მიწა იპოთეკითაა დატვირთული?

იურისტსა და გამყიდველთან დაადგინეთ ბინის გათავისუფლების პირობები და თანხისა და დოკუმენტების გაცვლის თანმიმდევრობა. წყარო: საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მე-11 მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

ამონაწერი ტექნიკურ დათვალიერებას ცვლის?

არა. უფლებების შესახებ ინფორმაცია ბინის მდგომარეობას, ხარვეზებსა და რეალურ მისასვლელს არ აღწერს. იურიდიული და ტექნიკური შემოწმება ცალ-ცალკე დაგეგმეთ.