Как проверить застройщика и документы новостройки в Грузии

В Грузии нет эскроу-счетов и обязательного страхования дольщиков: деньги идут напрямую застройщику, поэтому проверка — единственная защита покупателя. Она занимает день и почти ничего не стоит.

Что проверить в Публичном реестре

1. Земля. Выписка на участок (по кадастровому коду) должна показывать застройщика собственником или арендатором на весь срок строительства. Если участок заложен банку — это нормально для стройки, но должно быть отражено в договоре.
2. Разрешение на строительство. Выдаётся мэрией, номер и дата должны быть в договоре. Без разрешения продажи незаконны, сколько бы этажей ни стояло.
3. Проект. Этажность и назначение в разрешении должны совпадать с тем, что продают: «апартаменты» в гостиничном комплексе и «квартира» — разные вещи для ВНЖ и налогов.

Выписки из реестра выдаются любому за 15–50 лари, в том числе онлайн.

Что запросить у застройщика

• Учредительные документы и выписку о компании (Реестр предпринимателей).
• Список сданных объектов с адресами — и съездить посмотреть хотя бы один.
• График строительства с фотоотчётами; сравните заявленный и реальный этап.
• Типовой договор заранее, а не в день подписания.

Признаки надёжного проекта

• Компания сдала несколько домов в этом же городе в срок (±1–2 квартала).
• Стройка идёт, на площадке есть техника и люди, а не только забор с рендером.
• Цена не ниже рынка на 30 % — слишком дешёвые проекты чаще всего собирают деньги на достройку предыдущих.
• Проектное финансирование от банка или известный отельный оператор в проекте.

Красные флаги

Продажи без разрешения «под будущее получение», давление «цена вырастет завтра», отказ показать реестровые выписки, договор без сроков и штрафов, требование оплаты наличными.

Как это устроено у нас

На страницах застройщиков собраны все их проекты в каталоге — по портфелю видно, кто и что реально сдаёт. Перед сделкой мы запрашиваем выписки и разрешение и проверяем договор по пунктам выше.