Доходность аренды в Батуми и Тбилиси: что реально заработать

Две разные стратегии: Батуми — курортная посуточная аренда с высокой, но сезонной доходностью; Тбилиси — долгосрочная аренда с меньшей, зато ровной. Цифры ниже — ориентиры по рынку на дату публикации, а не гарантия.

Батуми: посуточно

• Студия у моря летом сдаётся за $40–70 в сутки, квартира с 1 спальней — $60–100. Высокий сезон — июнь–сентябрь, плечи — май и октябрь.
• Средняя загрузка за год — 45–60 % при хорошем управлении. Зимой сдаётся помесячно за $300–500.
• Валовая доходность — 8–12 % годовых от цены квартиры на старте продаж; после вычета управления (20–30 % от выручки), коммуналки, налога 5 % и амортизации — 5–8 % чистыми.
• Ключевые факторы: первая линия и вид на море, гостиничное управление в комплексе, полная меблировка. Смотрите новостройки у моря.

Тбилиси: долгосрочно

• Студия в Сабуртало или Ваке — $400–600 в месяц, квартира с 1 спальней — $600–900, с 2 спальнями в Ваке — $1 000–1 500.
• Загрузка близка к 100 %: смена арендатора раз в год-два. Спрос — студенты, IT-специалисты, релоканты, дипломаты.
• Валовая доходность — 6–9 %, чистая — 5–7 %: управление дешевле (или без него), меблировка проще.

Что съедает доходность

1. Простой на старте: первые 2–3 месяца после сдачи дома уходят на отделку, мебель и выход на площадки.
2. Управляющая компания: 20–30 % выручки в курортных комплексах.
3. Обслуживание комплекса: $0,5–2 за м² в месяц — в проектах с бассейнами и SPA существенно.
4. Налог 5 % с аренды при регистрации; 20 % без неё.

Как считать

Возьмите цену покупки с учётом отделки и мебели, оцените выручку по консервативной загрузке (Батуми — 45 %, Тбилиси — 90 %), вычтите четыре статьи выше. Если результат ниже 5 % чистыми, вы покупаете ради роста стоимости, а не аренды — это тоже стратегия, но другая. Готовые дома дают доход сразу — сданные новостройки.