ბინის გაყიდვა საქართველოში — ნამეტი და გადასახადი

მყიდველის მოძებნამდე გაარკვიეთ, რას ყიდით: რეგისტრირებულ ბინას, კომერციულ ფართს თუ მშენებლობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უფლებას. შემდეგ შეამოწმეთ შეზღუდვები, დარჩენილი ვალი და საგადასახადო რეჟიმი.

საცხოვრებელი ქონება: განაკვეთი და შეღავათი

საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-3 პუნქტი ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის ან სახლის მასზე დამაგრებული მიწით გაყიდვის ნამეტზე 5%-ს ადგენს. 82-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ვ.ა“ ქვეპუნქტი ნამეტს ათავისუფლებს, თუ შესაბამისი საცხოვრებელი ქონება საკუთრებაში ორ წელზე მეტხანს იყო. ეს არ არის გასაყიდი ფასის სრული თანხის 5%. წყარო: საგადასახადო კოდექსის 81–82-ე მუხლები, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

დოკუმენტებით გადაამოწმეთ ქონების სახეობა და გამყიდველის გარემოებები. კომერციული ობიექტი, კომპანიის გაყიდვა ან სახელშეკრულებო მოთხოვნის დათმობა ცალკე ანალიზს საჭიროებს.

ვადის ათვლა და ნამეტის დათვლა

82-ე მუხლის მე-4 პუნქტი ცალკე განსაზღვრავს ფლობის დასაწყისს, დასრულებასა და ნამეტის გაანგარიშებას. შეძენილი აქტივისთვის ნამეტი უკავშირდება გაყიდვის ფასისა და საკუთრების წარმოშობისას შეძენის ფასის სხვაობას; უსასყიდლოდ მიღებულისთვის გამოიყენება მიღების მომენტის საბაზრო ღირებულება. წყარო: 82-ე მუხლის მე-4 პუნქტი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

შეაგროვეთ შეძენის დოკუმენტი, რეგისტრაციის ისტორია და მომავალი ნასყიდობის ხელშეკრულება. ვადას ავტომატურად ავანსიდან ან გასაღების მიღებიდან ნუ დაითვლით. მემკვიდრეობა, ჩუქება, გაყოფა და მშენებლობის ხელშეკრულება ინდივიდუალურ შემოწმებას მოითხოვს.

შეინახეთ ხელშეკრულებები, საბანკო ჩანაწერები და შესაბამის ვალუტაში გაანგარიშება. რემონტისა და საკომისიოს ყველა ხარჯი ავტომატურად არ გამოიქვითება. რეალური წმინდა მოგება და კანონით განსაზღვრული დასაბეგრი ნამეტი შეიძლება განსხვავდებოდეს.

დეკლარირება და გარიგებისთვის მზადება

არასამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში ქონების გადაცემით ნამეტის მიმღები ფიზიკური პირისთვის 153-ე მუხლის მე-12 პუნქტი დეკლარაციის წარდგენას ითვალისწინებს საანგარიშო თვის მომდევნო თვის 15 რიცხვამდე. ამ სპეციალურ წესს ზოგადი წლიური ვადა არ ჩაანაცვლებს. წყარო: 153-ე მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

მიიღეთ ახალი ამონაწერი და ვალის არსებობისას შეათანხმეთ იპოთეკის მოხსნა და ანგარიშსწორება. ბიუჯეტში შეიტანეთ შეთანხმებული საკომისიოები, ბანკის ხარჯები და შენობის მომსახურების დავალიანება. მყიდველის საკუთრებას წერილობითი გარიგება და რეგისტრაცია სჭირდება. წყარო: სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

უფლების დათმობა და ბინადრობა

მშენებლობის ხელშეკრულებიდან გასვლისას შეამოწმეთ დეველოპერის თანხმობა, გადასახდელები, დარჩენილი ბალანსი და დოკუმენტების გადაცემა. კონკრეტული უფლების საგადასახადო რეჟიმი ცალკე დაადგინეთ.

თუ ქონება მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის საფუძველია, გაყიდვას ამ საფუძველზეც აქვს გავლენა: კანონის მე-16 მუხლი შესაბამისი საკუთრების უფლების შეწყვეტას ნებართვის შეწყვეტას უკავშირებს. წყარო: კანონი უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

ხშირად დასმული კითხვები

ორი წლის შემდეგ ნებისმიერი ქონების გაყიდვა თავისუფლდება?

აქ განხილული წესი ეხება საცხოვრებელ ბინას ან სახლს დამაგრებული მიწით, რომელიც ორ წელზე მეტხანს იყო საკუთრებაში. სხვა შემთხვევები ცალკე გადაამოწმეთ. წყარო: 82-ე მუხლი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

ვადა პირველი გადახდიდან იწყება?

არა ავტომატურად. 82-ე მუხლის მე-4 პუნქტი ადგენს სპეციალურ წესებს უფლების წარმოშობისა და გადაცემის დოკუმენტების მიხედვით. წყარო: საგადასახადო კოდექსი, შემოწმებულია 2026 წლის 30 ოქტომბერს.

შეიძლება ჩაბარებამდე ფასის ზრდის დაპირება?

კატალოგი მომავალ გასაყიდ ფასს ვერ ადგენს. დათარიღებული შეთავაზება შედარებისთვის გამოსადეგია, მაგრამ არც დასრულებული გარიგებაა და არც მოგების პროგნოზი.